在经济下行和产业结构调整之下，国内相当一部分产业园区转型升级遇到瓶颈。如何重新配置园区资源，尤其是土地资源？以何种方式“劝退”园区内亏损企业？很多产业园区都希望腾笼换鸟，但在换鸟之前如何腾笼？这都是让地方政府头痛的难题。我们整理了上海、昆山和南京部分开发区“腾笼”的做法，以资借鉴。

上海工业园区的“腾笼”高招。第一，回购低效、亏损企业的土地，二次开发。嘉定工业园区累计动迁200多家企业，青浦工业园区已累计二次开发土地1000亩，有20多个项目实施转型或落地。康桥工业园区2011年购回尚德学校闲置土地200多亩，引进8家总部及研发类企业。第二，以协议转让方式，分割出售或租赁低效企业闲置土地。青浦产业园园区牵线土地有意出让和土地需求企业，而上海机器人产业园则允许园区内业主与园区签约，在符合园区产业导向前提下，自行招商或出租厂房，以及转让土地或企业资产。第三，提高企业闲置土地二次开发的容积率门槛。青浦工业园区要求再开发土地容积率大于1:1。

上海安亭镇“换鸟”策略。第一，“劝退”企业。安亭镇约谈长期亏损企业，成立专案处理小组，为企业找好土地转让的下家，解决了“劝退”企业补偿工资、安置员工就业等后续问题，协商后依法对企业进行拍卖，以便企业偿还相关债务。第二，购买破产企业所有权，二次招商引资。安亭工业经济发展公司对破产企业进行竞拍，取得企业资产的所有权后，引入同行业技术领先企业，利用原有厂房设备进行生产。

南京经济技术开发区提前为鸟腾笼，死扣土地利用率。第一，促使企业进驻园区提供的标准多层厂房，对自行建造三层以上厂房的企业优先供地，使得大量中小企业都实现了同住一幢楼。第二，对两年以上闲置未开发的土地收回，并转让给一年内就要上项目的投资企业。第三，把生活服务配套的员工公寓等建筑都重新安置在工业地块的边角。第四，制定优惠措施鼓励企业在原土地增资，调高了园区的准入门槛，如要求容积率需要大于1.1。

昆山为“腾笼换鸟”提高准入门槛。第一，工业用地项目投资强度与规划利用“双控”。要求2020年力争内外资项目强度分为500万人民币/亩和80万美元/亩，工业项目容积率不低于1.0。第二，制定了土地按期开发履约保证金管理办法和已批未开发土地清理处置细则。第三，笼内换鸟。提出两个“零增长”：“至2020年末，全市建设用地总量不超过2014年，实现建设用地规模零增长”；“除市政功能设施建设外，实现项目新增建设用地零增长”。

在经济新常态之下，国内产业园区面临深刻的转型阵痛，但要度过这个阶段并不是没有办法。要真正把笼子腾好，把鸟换好，需要各地打破固有行政旧思路和老做法，根据自身特点和资源，要依靠创新来找到突破的办法。

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